## XP ajusta carteira de FIIs para julho sem alterar número de ativos

A XP Investimentos divulgou sua carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) para julho de 2025 mantendo os 16 veículos que compunham a seleção anterior, mas promovendo ajustes cirúrgicos de alocação entre algumas posições. A movimentação reflete uma leitura mais granular do cenário macroeconômico brasileiro — especialmente a trajetória dos juros e a dinâmica do mercado de crédito imobiliário — sem sinalizar uma virada de estratégia.

O rendimento médio projetado da carteira permanece em patamar expressivo: 14,6% ao ano em dividendos, número que, em um contexto de taxa Selic em 13,25% ao ano, ainda sustenta o argumento de prêmio de risco favorável para o segmento. A rentabilidade total estimada, considerando valorização das cotas, supera esse percentual.

## O que mudou: reduções e elevações de posição

As alterações promovidas pela XP seguem uma lógica de rebalanceamento fino, sem ruptura com a tese central da carteira. As três posições que tiveram participação reduzida são:

- **MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis Imobiliários):** redução de 1 ponto percentual. O fundo de papel, com portfólio majoritariamente atrelado ao IPCA, viu sua atratividade relativa recuar em meio à descompressão gradual da inflação corrente. A XP optou por realocar parte desse peso em ativos com exposição diferente ao ciclo.

- **LVBI11 (VBI Logístico):** redução de 0,5 p.p. O fundo de galpões logísticos, referência no segmento, enfrenta um momento de compressão de spreads no setor, com a oferta de novos imóveis ainda pressionando os cap rates em determinadas regiões do país.

- **PVBI11 (VBI Prime Properties):** redução de 0,5 p.p. O fundo de lajes corporativas de alto padrão, apesar de manter vacância baixa e portfólio premium, viu sua posição levemente enxugada na carteira, provavelmente em função do valuation mais esticado frente aos pares.

Do lado das elevações, destaque para o **XPLG11 (XP Log)**, fundo de logística gerido pela própria XP Investimentos, que recebeu incremento de alocação. A gestora enxerga no veículo uma combinação favorável de localização estratégica dos ativos, contratos longos e inquilinos de qualidade — fatores que tendem a proteger o rendimento mesmo em cenários de maior volatilidade macroeconômica.

## Contexto de mercado: por que FIIs seguem relevantes?

O investidor de alto patrimônio que acompanha o mercado de capitais brasileiro sabe que os FIIs traversaram um ciclo particularmente adverso entre 2021 e 2023, quando a escalada da Selic pressionou as cotas de praticamente todos os segmentos. O IFIX — índice de referência dos fundos imobiliários listados — chegou a operar com desconto expressivo frente ao valor patrimonial dos ativos subjacentes.

A situação mudou de forma gradual a partir de meados de 2024, com a percepção de que o ciclo de alta de juros havia chegado ao fim e que o mercado imobiliário físico continuava aquecido, especialmente nos segmentos de logística, residencial e galpões industriais. Essa combinação de ativos reais valorizados e cotas ainda descontadas criou uma janela de entrada que grandes alocadores exploraram.

Em 2025, o cenário é mais matizado. A Selic ainda em dois dígitos mantém o custo de oportunidade elevado, mas os FIIs — particularmente os de papel com rendimentos atrelados ao CDI ou ao IPCA — continuam entregando retornos competitivos. Os 14,6% de dividend yield projetado pela carteira XP, distribuídos mensalmente e isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas com menos de 10% das cotas, representam uma vantagem fiscal relevante frente à renda fixa tributável.

## A lógica de diversificação entre FIIs de papel e tijolo

A carteira recomendada pela XP combina os dois grandes grupos do universo dos FIIs:

**Fundos de tijolo** (proprietários de ativos físicos como galpões, lajes e shoppings) tendem a se beneficiar da valorização dos imóveis ao longo do tempo, com contratos de aluguel reajustados pelo IGPM ou IPCA. São mais sensíveis ao ciclo imobiliário e à ocupação dos ativos.

**Fundos de papel** (detentores de CRIs e outros instrumentos de crédito imobiliário) entregam rendimentos mais previsíveis no curto prazo, mas dependem do comportamento das taxas de juro e da qualidade dos devedores do portfólio. Em ciclos de juro alto, tendem a distribuir mais; em ciclos de queda, a distribuição diminui, mas as cotas potencialmente se valorizam.

A presença de MCCI11 — mesmo com redução — ainda demonstra que a XP não abandonou a tese dos fundos de crédito. A gestão considera que, mesmo com a inflação em desaceleração, os spreads dos CRIs presentes no portfólio ainda remueram adequadamente o risco.

## O que observar nos próximos meses

Para o investidor que acompanha a carteira recomendada, alguns vetores merecem atenção especial no segundo semestre de 2025:

**Taxa de juros:** Qualquer sinalização do Banco Central de retomada do ciclo de alta — ou aceleração do corte — tende a reprecificar toda a classe de ativos. FIIs de papel com indexação ao CDI seriam os mais diretamente impactados.

**Vacância e absorção de espaços logísticos:** O segmento de galpões, representado por XPLG11 e LVBI11 na carteira, depende do ritmo de expansão do e-commerce e da demanda por espaços de last mile nas grandes metrópoles. Os dados do segundo trimestre de 2025 indicam absorção ainda positiva, mas o ritmo de novas entregas merece monitoramento.

**Crédito e inadimplência em CRIs:** Com o mercado de crédito imobiliário ainda aquecido, especialmente no segmento residencial, o risco de inadimplência nos CRIs que compõem fundos como MCCI11 permanece controlado. Contudo, eventuais estresses em emissores menores podem gerar volatilidade pontual.

**Resultados dos leilões de imóveis corporativos:** O segmento de lajes, com PVBI11, depende do apetite das empresas por espaços premium. O movimento de retorno ao escritório pós-pandemia favoreceu o segmento, mas a cautela das empresas em relação a custos fixos pode moderar novas locações.

## Considerações para o alocador de alto patrimônio

A carteira recomendada pela XP serve como referência, mas o investidor de maior porte deve avaliar questões adicionais antes de replicar a seleção. A liquidez de cada fundo, o tamanho do patrimônio líquido, a qualidade da gestão e a concentração de cotistas são variáveis que impactam diretamente a capacidade de entrada e saída sem impacto relevante no preço.

Além disso, FIIs compõem uma camada de diversificação dentro de portfólios mais amplos. Carteiras com exposição significativa a ativos internacionais, renda fixa de longo prazo e ações tendem a se beneficiar da adição de FIIs como elemento de geração de renda recorrente e hedge parcial contra a inflação — não como posição central.

O dividend yield de 14,6% é atrativo em termos absolutos, mas deve ser analisado em relação ao risco total do portfólio e ao horizonte de investimento do alocador. Para quem busca renda mensal isenta de IR com ativos lastreados em imóveis reais ou crédito qualificado, a tese permanece sólida — com os ajustes de julho indicando que a XP faz a lição de casa para extrair o máximo de eficiência dentro dessa classe.