## FIIs de papel assumem protagonismo na renda variável brasileira

O mercado de fundos imobiliários brasileiro tem um vencedor claro no ciclo atual: os FIIs de papel, também chamados de fundos de recebíveis imobiliários, lideram com folga o ranking de distribuição de dividendos no acumulado de 2026. Segundo levantamento da Grana Capital, ao qual o Money Times teve acesso com exclusividade, os dez fundos com maiores dividend yields entre janeiro e maio deste ano pertencem, em sua maioria, à categoria de fundos que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), instrumentos de renda fixa lastreados no setor imobiliário.

O estudo considerou os rendimentos efetivamente distribuídos no período em relação ao preço médio das cotas no intervalo analisado, metodologia que elimina distorções causadas por valorizações ou desvalorizações abruptas de mercado. O resultado revela yields anualizados entre 13,8% e 17,2% para os dez primeiros colocados — desempenho que, somado à isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas sobre os proventos de FIIs, torna esses produtos altamente competitivos frente a alternativas de renda fixa tributadas.

## Por que os FIIs de papel se destacam neste momento

A explicação para o desempenho superior dos FIIs de papel em 2026 passa, necessariamente, pelo cenário macroeconômico. A taxa Selic, que terminou 2025 em patamar elevado e permanece acima de dois dígitos no início de 2026, beneficia diretamente os fundos que têm suas carteiras atreladas ao CDI ou ao IPCA acrescido de spread. Diferentemente dos FIIs de tijolo — que dependem da valorização dos ativos físicos e do nível de ocupação para aumentar sua receita —, os fundos de papel ajustam seus rendimentos automaticamente conforme as taxas de juros se movimentam.

Além disso, o IPCA, mesmo em processo de desaceleração, ainda contribui para amplificar os proventos dos fundos indexados à inflação. CRIs com remuneração de IPCA + 8% ou IPCA + 9% ao ano, parcela relevante das carteiras dos líderes do ranking, entregaram resultados expressivos nos primeiros meses do ano.

Outro fator estrutural: o mercado de crédito imobiliário privado ganhou tração. Com a Caixa Econômica Federal sob pressão em seus limites de crédito habitacional, incorporadoras e construtoras recorreram mais intensamente ao mercado de capitais para financiar seus projetos, aumentando a oferta de CRIs com taxas atrativas e garantias robustas. Isso permitiu que os gestores dos FIIs de papel renovassem e ampliassem suas carteiras com ativos de qualidade e remuneração elevada.

## Os 10 primeiros colocados: perfil e características

O ranking elaborado pela Grana Capital inclui fundos de gestores consagrados, com patrimônios que variam de R$ 800 milhões a mais de R$ 6 bilhões. A diversidade de estratégias entre os líderes é um dado relevante: há fundos com foco exclusivo em CRIs de alto spread (mais agressivos no perfil de crédito), fundos com carteiras conservadoras lastreadas em grandes incorporadoras e fundos com estratégias mistas que combinam ativos indexados ao CDI e ao IPCA.

Os primeiros colocados compartilham algumas características em comum. As taxas de administração e gestão são, em geral, inferiores a 1,2% ao ano sobre o patrimônio líquido — dado que impacta diretamente no resultado distribuído ao cotista. A liquidez das cotas em bolsa também é elevada, com volumes diários médios acima de R$ 3 milhões, o que reduz o risco de o investidor não conseguir desfazer posições em condições razoáveis.

A inadimplência nas carteiras dos fundos líderes permanece controlada. Segundo os relatórios gerenciais mais recentes, a maioria dos gestores reporta índice de default abaixo de 2% sobre o patrimônio total, reflexo tanto de uma seleção criteriosa de crédito quanto de estruturas de garantia mais sólidas do que as observadas em ciclos anteriores.

## Contexto histórico: quando os FIIs de tijolo lideravam

Vale lembrar que o cenário atual representa uma inversão em relação ao período entre 2018 e 2021, quando os FIIs de tijolo — especialmente os fundos de lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos — ocupavam o topo dos rankings de performance total, combinando dividendos crescentes com forte valorização patrimonial. Aquele ciclo foi impulsionado pela queda histórica da Selic, que chegou a 2% ao ano em 2020, tornando os ativos reais mais atrativos e os fundos de papel menos competitivos.

A reversão do ciclo de juros a partir de 2021 recolocou os FIIs de papel no centro das atenções. Investidores que fizeram a transição de tijolo para papel entre 2022 e 2023 já colhem os frutos dessa alocação. O sinal histórico é claro: a categoria que lidera os rankings de dividendos muda conforme o ciclo de juros. Gestores e alocadores experientes costumam transitar entre as categorias, e não concentrar exposição em apenas uma delas.

## Riscos que o investidor não pode ignorar

Apesar do desempenho expressivo, os FIIs de papel não são isentos de riscos. O principal deles é o risco de crédito: em caso de inadimplência de um devedor relevante em um CRI da carteira, o fundo pode ser obrigado a provisionar perdas, reduzindo os proventos distribuídos. Esse evento, raro nos fundos mais conservadores, já ocorreu em fundos de menor qualidade em ciclos anteriores.

Há também o risco de queda de juros. Uma redução mais rápida do que o esperado na Selic comprimiria os rendimentos dos fundos atrelados ao CDI e reduziria o yield implícito dos CRIs de inflação no mercado secundário, potencialmente depreciando as cotas. Investidores que entraram nos fundos de papel em momentos de alta de juros precisam monitorar o ciclo macroeconômico para antecipar movimentos de realocação.

Por fim, o risco de concentração: alguns fundos do ranking têm parcela relevante do patrimônio em poucos devedores ou em ativos de um único setor imobiliário. Diversificação dentro da categoria é um critério que analistas recomendam observar antes de alocar.

## O que esperar para os próximos meses

O consenso entre analistas de mercado é que os FIIs de papel devem manter sua posição de destaque pelo menos até o final de 2026, dado que a trajetória de queda da Selic, caso se confirme, tende a ser gradual. Isso significa que as carteiras já montadas com CRIs de taxas elevadas ainda entregarão rendimentos atrativos por mais alguns trimestres, mesmo que novas emissões comecem a vir com spreads menores.

Para o investidor de alto patrimônio, a combinação de isenção de IR sobre os proventos, yields reais acima de 8% ao ano e liquidez razoável em bolsa mantém os FIIs de papel como uma das alocações mais eficientes do mercado brasileiro no momento. A chave está na seleção criteriosa de gestores, na atenção à qualidade das carteiras de crédito e no monitoramento constante do ciclo macroeconômico — variável que, mais do que qualquer outra, dita quais categorias de FIIs lideram os rankings em cada momento da história.