## A carteira que deixou o IFIX para trás

Enquanto o IFIX — índice de referência do mercado de fundos imobiliários — acumula desempenho modesto em 2026, a carteira TOP FIIs da Empiricus Research opera em outro patamar. Com retorno equivalente a 500% do benchmark no ano, a seleção mensal da casa de análise voltou a ganhar atenção do mercado ao incorporar dois novos nomes para julho: VILG11, fundo logístico da Vinci Partners, e MCCI11, fundo de papel com gestão da Mauá Capital.

A composição atual reúne sete ativos criteriosamente escolhidos sob uma tese que combina proteção contra inflação, exposição a ativos reais de qualidade e gestão ativa em um ambiente de Selic ainda elevada — o que, paradoxalmente, favorece determinadas classes dentro do universo de FIIs.

## Por que o momento desafia — e também favorece — os FIIs

O investidor de alto patrimônio que acompanha o mercado imobiliário listado sabe que 2025 foi um ano duro para a classe. A elevação da taxa Selic para o patamar de dois dígitos comprimiu os múltiplos dos fundos de tijolo e pressionou os preços de cotas no mercado secundário. Em 2026, o cenário segue desafiador no plano macro, mas a seletividade começa a pagar dividendos — literalmente.

Fundos de recebíveis (os chamados fundos de papel), como o MCCI11, se beneficiam diretamente da Selic alta porque seus portfólios são compostos majoritariamente por CRIs indexados ao CDI ou ao IPCA com spread. Isso significa que a distribuição mensal de proventos tende a permanecer robusta enquanto os juros se mantiverem elevados, oferecendo uma espécie de colchão de proteção para o cotista.

Já no segmento logístico, a dinâmica é diferente, mas igualmente interessante. A expansão do e-commerce no Brasil, combinada à escassez de galpões Classe A próximos aos grandes centros de consumo, sustenta a pressão altista sobre os aluguéis. Fundos como o VILG11, que concentra ativos na região Sudeste e tem contratos de longa duração reajustados pelo IGPM ou IPCA, entregam uma proteção real ao investidor sem abrir mão da liquidez diária característica dos FIIs listados.

## VILG11: logística de alta qualidade com desconto histórico

O Vinci Logística FII (VILG11) é um dos fundos com maior relevância no segmento de galpões logísticos do Brasil. Com portfólio diversificado geograficamente — presença em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Espírito Santo —, o fundo conta com inquilinos âncora de primeira linha, incluindo operadoras de logística e varejistas de grande porte.

O que chama atenção dos analistas da Empiricus é a relação entre o preço atual da cota no mercado secundário e o valor patrimonial dos imóveis. Historicamente, FIIs logísticos de qualidade negociam próximos ao seu valor patrimonial ou com pequeno prêmio. Em momentos de estresse de mercado, esses papéis chegam a ser negociados com desconto relevante — e é exatamente esse desconto que cria a oportunidade de entrada para o investidor com horizonte mais longo.

Além disso, a taxa de vacância do fundo permanece em patamares controlados, e os contratos atípicos de longo prazo reduzem significativamente o risco de interrupção de renda. Para um investidor que busca renda mensal isenta de Imposto de Renda — benefício exclusivo dos FIIs para pessoas físicas com menos de 10% das cotas —, o VILG11 representa uma combinação de qualidade do ativo e atratividade de preço.

## MCCI11: proteção real via recebíveis com gestão ativa

O Mauá Capital Recebíveis Imobiliários FII (MCCI11) representa outro vetor de retorno na carteira: os fundos de papel. A estratégia da Mauá Capital tem sido a construção de um portfólio de CRIs com spreads consistentes acima do CDI, priorizando operações com garantias reais robustas e devedores com histórico de crédito sólido.

Em um ambiente em que a taxa básica de juros permanece em nível restritivo, os proventos distribuídos por fundos como o MCCI11 são diretamente impactados de forma positiva. A isenção de IR sobre os rendimentos distribuídos amplia ainda mais o retorno líquido para o cotista pessoa física, tornando o produto competitivo mesmo quando comparado a títulos de renda fixa pós-fixados.

A gestão ativa da Mauá Capital — que inclui rotatividade estratégica entre CRIs de acordo com o momento do ciclo de juros — é um diferencial valorizado pela análise da Empiricus ao incluir o fundo na carteira de julho.

## A composição completa do portfólio de julho

Além de VILG11 e MCCI11, a carteira TOP FIIs da Empiricus para julho mantém outros cinco ativos que já compunham o portfólio anterior. A diversificação entre segmentos é deliberada: a casa distribui a exposição entre fundos de papel (recebíveis), fundos de tijolo (imóveis físicos como galpões, lajes e shoppings) e fundos híbridos, de modo a equilibrar a sensibilidade a juros com a exposição à valorização de ativos reais.

Essa estrutura de portfólio reflete uma premissa analítica consolidada: em mercados voláteis, a diversificação dentro da própria classe de FIIs reduz o risco sem necessariamente comprometer o retorno. O investidor que aposta em um único segmento assume concentração que pode ser desnecessária dado o universo disponível na B3.

## Contexto histórico e o que o desempenho de 500% do IFIX significa

O desempenho acumulado de 500% do IFIX não deve ser lido como um número absoluto milagroso, mas sim como indicador de consistência na seleção. O IFIX, por ser um índice de mercado, carrega dentro de si fundos com gestão medíocre, portfólios deteriorados e liquidez reduzida. Uma carteira ativa, gerida por analistas especializados, tem estruturalmente mais condições de superar esse benchmark.

Historicamente, o mercado de FIIs no Brasil tem apresentado janelas de entrada excepcionais em momentos de elevação de juros — exatamente quando a maioria dos investidores recua. Quem acompanhou o mercado entre 2015 e 2016, ou novamente em 2020 durante a pandemia, viu fundos logísticos e de recebíveis de qualidade acumularem retornos expressivos nos 24 meses seguintes aos picos de stress.

A leitura da Empiricus para 2026 segue lógica semelhante: os preços atuais já incorporam boa parte do pessimismo com os juros, e os fundamentos operacionais dos melhores gestores permanecem sólidos. O ponto de entrada para um horizonte de 12 a 24 meses pode ser estrategicamente favorável.

## O que o investidor de alto patrimônio deve considerar

Para o investidor com patrimônio relevante, os FIIs oferecem uma combinação que poucos produtos no mercado brasileiro conseguem replicar: renda mensal, isenção fiscal, liquidez diária e acesso a ativos reais de qualidade institucional. A entrada via cotas no mercado secundário, muitas vezes abaixo do valor patrimonial, adiciona uma camada de margem de segurança à equação.

A carteira da Empiricus serve como ponto de partida analítico, mas cada investidor deve avaliar sua própria concentração setorial, horizonte de investimento e tolerância à volatilidade de curto prazo — característica inerente aos ativos listados em bolsa.

O que os dados de 2026 confirmam até aqui é que a seletividade dentro do universo de FIIs continua sendo o principal fator diferenciador de retorno. VILG11 e MCCI11 chegam à carteira de julho não por acaso, mas como resultado de uma tese fundamentada em qualidade de gestão, posicionamento de portfólio e relação risco-retorno favorável no momento atual.